No último dia 27 de junho de 2022, foi sancionada pelo presidente da república, a Lei 14.382/22, originada da Medida Provisória 1.085 de Dezembro de 2021.
A lei moderniza o sistema de registros públicos vigente no país e cria o Sistema Eletrônico de Registros Públicos – SERP. Com ele, será possível uma interconexão com todas as bases de dados de todos os cartórios existentes no país, possibilitando a realização e consulta de praticamente todos os atos, via digital.
Com isso, a expectativa é de que serviços de registros públicos sejam mais céleres, além de reduzir os custos com emolumentos, e de não ter a necessidade de se deslocar em diversas serventias para obter documentos e certidões, já que a recepção e o envio de documentos e títulos, expedição de certidões e a prestação de informações serão feitos através dessa única plataforma eletrônica, que deve ser implementada até o dia 31 de janeiro de 2023.
Justamente por esse motivo, o SERP impactará de maneira significativa o mercado imobiliário brasileiro, visto que um dos seguimentos diretamente afetados e que mais sofrerão mudanças, será o de Registro de Imóveis.
Com o sistema, será facilitado o pedido de certidões de imóveis, as certidões de inteiro teor dos imóveis, por exemplo, tem previsão de emissão de até quatro horas, a certidão de situação jurídica atualizada do imóvel, tem prazo de um dia, e as demais certidões, no máximo cinco dias úteis.
A nova lei afeta diretamente a Lei 6.015/73, conhecida como a Lei de Registros Públicos, que rege o sistema registral brasileiro, trazendo inovações e transparência aos atos jurídicos.
Uma das importantes mudanças para o mercado imobiliário, talvez a mais impactante, é a desmaterialização das certidões imobiliárias.
A inovação é trazida pelo Art. 19, parágrafo 5º da nova Lei, onde prevê que, a expedição de certidões pelos registros públicos, será feita de forma eletrônica:
Art. 19§5º: “As certidões extraídas dos registros públicos deverão, observado o disposto no § 1º deste artigo, ser fornecidas eletronicamente, com uso de tecnologia que permita a sua impressão pelo usuário e a identificação segura de sua autenticidade, conforme critérios estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça, dispensada a materialização das certidões pelo oficial de registro.”.
Sempre destacando que, as certidões emitidas por meio eletrônico, terão fé pública e, portanto, a mesma validade jurídica das certidões impressas.
Outra importante inovação, é a possibilidade de Adjudicação Compulsória Extrajudicial (novo artigo 216-B da Lei 14.383/22):
Art. 216- B: “Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo”.
O artigo cria a possibilidade de o promitente comprador, bem como o promitente vendedor, representados por um advogado, a proceder com a adjudicação do imóvel de forma extrajudicial, desde que, sejam analisados os documentos que o artigo elenca em seus incisos, como: prova do inadimplemento (aqui leia-se a falta do registro transferindo a propriedade plena do imóvel), análise de certidões, comprovante de pagamento de ITBI entre outros.
Um ponto polêmico, e que também irá afetar as relações de compra e venda de imóveis, é a redação dos parágrafos 1º do Art. 54 da Lei Lei 13.097/15, que versa sobre a concentração dos atos na matrícula do imóvel, também conhecido como Princípio da Concentração, agora consagrado pela nova lei.
Em linhas rasas, o princípio estabelece que, não poderão ser opostas ao terceiro adquirente de boa-fé as situações jurídicas que não constarem da matrícula do imóvel, inclusive para fins de evicção.
A lei traz no parágrafo 2º, a desnecessidade de obtenção prévia de quaisquer documentos ou certidões, inclusive a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais, contudo mantendo aqueles requeridos nos termos do § 2º do art. 1º da Lei nº 7.433/85.
O fato controverso é que, nada foi falado dos já consagrados dispositivos que põem em risco as aquisições, quais sejam artigo 792, inciso IV do CPC e artigo 185 do CTN, certo é que até o momento nas relações imobiliárias se tinha como imprescindível a realização de diligencias envolvendo as partes e o imóvel, com o fim de identificar apontamentos enquadrados nos dispositivos anteriormente citados que pudessem vir a configurar eventual perda da propriedade, ou ocorrência de fraude à execução e qualquer existência de dívidas que poderiam comprometer a validade ou eficácia do negócio, motivo pelo qual tal parte da festejada lei ser interpretado com cautela.
Várias outras modificações foram feitas, como por exemplo no Art. 32 e 33 da Lei 4.591/64, conhecida como a Lei de Incorporação Imobiliária, em que o incorporador somente poderá ALIENAR ou ONERAR, (e não mais apenas negociar) as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação. E após 180 dias da data do registro da incorporação, caso ela ainda não tenha se concretizado, o incorporador, somente poderá negociar unidades, depois de averbar a atualização das certidões e de eventuais documentos com prazo de validade vencido.
A lei ainda prevê, o uso de assinatura digital para utilização do sistema eletrônico, ficando dispensado o reconhecimento de firma de assinaturas, para que sejam realizados os registros de títulos e documentos, reduzindo custos e facilitando os procedimentos.
Diversas são as mudanças trazidas com a nova lei, que têm como principal objetivo desburocratizar os atos registrais e melhorar o ambiente de negócios jurídicos. Portanto, aguardaremos os efeitos dessas mudanças, na prática.
